房地产销售（包括中介）需要知道哪学知识。请高手指点.

一、房地产销售（包括中介）需要知道哪学知识。请高手指点.

若想做一名合格的销售人员，也就是房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些信息应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销是市场营销的一个重要分支，市场营销中的市场细分化原理、营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。法律知识。房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、城市私有房屋管理条例》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市己权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全程代理还是抵押贷款，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房公积金等知识。谈判技巧。谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段。

二、我是推销员，卖房子的谁教教我打电话怎么忽悠客户？都要对客户说些什么

忽悠？？出发点就错了。销售就是忽悠啊，以前也许可以，现在你想忽悠客户，难了？还是多学点真正有用的销售技巧，学点真实、技术性的和客户交流相处吧。

三、房产销售知识 在线等答案哦

房地产销售道具主要包括以下内容：

1.模型。包括规划沙盘，立面模型，剖面模型。

2.效果图。包括立面透视效果，鸟瞰效果，中庭景观效果，单体透视效果。

3.墨线图。包括小区规划墨线，楼层平面墨线，家具配置墨线等。

4.灯箱片。可以把效果图，家具配置等翻拍成灯箱片，会形成良好的视觉刺激效果。

5.印刷品。包括楼书、平面图、小册子、海报等。

6.裱板。可把楼盘最重要的优点用文字、图表的方式制成裱板，挂在销售中心的墙上，便于销售员解说。

对于房屋销售而言，道具是否齐备、精美将直接影响楼盘的销售。同时，房地产销售道具随着时代的变迁而不断变化衍生，只要有利于销售的工具，都可以适当利用。

房地产销售控制的概念和方法介绍

1、房地产销售控制的目的和意义

（1）概念：所谓房地产销售控制，就是控制销售，指对顾客购买房屋的时间、速度、户型、楼层等进行引导控制。

如果任由顾客挑选，就是没有控制。

（2）执行人：项目经理和售楼员

（3）目的：使房子卖的更快、更高

（4）意义：因为任何产品都不能100%符合市场需求，任何一张价格表，也只能相对合理。任由顾客挑选，就会将相对不适应市场和价格不合理的产品积压下来，造成总销售进度下降和成本提高，还可能影响公司商誉。

2、房地产销售控制的方法：

（1）价格法：随时检查销售控制表，发现卖的快的房型（某一户型或楼层或朝向等）及时上调，否则下调。依靠价格对顾客选购房型进行控制。

优点：不丢失顾客。及时弥补价格失误。

缺点：价格频繁变动，加大销售准备和谈判难度。

（2）保留法：直接告诉顾客，某需保留房型不卖。

优点：控制技巧简单

缺点：有时难以抵抗顾客“强买”

如XX花园，采用此方法，后被一连买两套A型跃层的顾客打破控制，然后一发不可收拾。

（3）瞒骗法：隐瞒、欺骗顾客，告诉顾客某需保留房型已售磬（卖给大客户），或在分销商承销，或干脆不提有此房型。

优点：控制简单

缺点：有欺骗性（而且早晚被揭穿）。

房地产销售技巧：不同年龄类型的客户特征及其销售对策

在房地产的销售过程中，按年龄划分客户类型并采取相应的对策是很必要的。具体来说，按年龄划分客户类型可分为以下几类：

1、年老的客户

特征：这种类型的客户包括老年人、寡妇、独夫等，他们的共同的特点便是孤独。他们往往会寻求朋友及家人的意见，来决定是否购买商品，对于推销员，他们的态度疑信参半，因此，在作购买的决定是他们比一般人还要谨慎。

对策：进行商品说明时，你的言词必须清晰、确实，态度诚恳而亲切，同时要表现出消除他的孤独。向这类客户推销商品，最重要的关键在于你必须让他相信你的为人，这样一来。不但容易成交，而且你们还能做个好朋友。

2、年轻夫妇与单身贵族

特征：对于这类客户，你可以使用与上述相同的方法与之交谈，一样可以博取他们的好感。

对策：对于这类客户，你必须表现自己的热诚，进行商品说明时，可刺激他们的购买欲望。同时在交谈中不妨谈谈彼此的生活背景、未来、感情等问题，这种亲切的交谈方式很容易促使他们的冲动购买。然而，你必须考虑这类顾客的心理负担为原则。

总之，只要对商品具有信心，再稍受刺激，他们自然会购买。

3、中年客户

特征：这种类型的顾客即拥有家庭，也有安定的职业，他们希望能拥有更好的生活，注重自己的未来，努力想使自己活得更加自由自在。

对策：最重要的使和他们做朋友，让他们能信赖你。你必须对其家人表示关怀之意，而对其本身，则予以推崇与肯定，同时说明商品与其美好的未来有着密不可分的关联，这样一来，他在高兴之余，生意自然成交了。中年家庭使消费市场的领先者，如果你拙于言词，那么还是尽量避免浮夸不实的说法，认真而诚恳地与顾客交谈，这才是最好的办法。