商品房买卖的区别?商品房包销与商品房代销？

一、商品房买卖的区别?商品房包销与商品房代销？

一、商品房包销法律关系有哪些？

在商品房包销中，存在内部和外部两个方面的三种法律关系。内部关系即开发商与包销人之间的关系，外部关系即包销人和开发商与买受人之间的关系。

1、开发商与买受人之间的买卖关系

在商品房买卖过程中，开发商拥有商品房的所有权，且具有商品房出售主体资格，包销人只能以开发商的名义对外销售。故开发商与买受人才是商品房买卖合同的当事人，开发商与买受人之间构成一种买卖关系。

2、开发商与包销人之间的包销关系

这种包销关系分为两个层次：在包销期限内，包销人以开发商的名义向购房者出售商品房，包销人与开发商对外是一种代理关系;包销期满，包销商购入剩余的包销房，包销商与开发商之间构成一种买卖关系。

3、包销人与买受人之间的关系

如前所述，包销人与购房者之间并不发生直接的买卖关系，但包销人仍然是买卖合同实际的和重要的参与人。

二、商品房包销有什么法律特征？

1、代理说

这种观点认为，“包销行为符合民法中关于代理行为的一般特征。根据民法学的一般原理，代理是代理人在代理权范围内，以被代理人的名义独立与第三人为法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人的法律制度。” 在商品房包销中，开发商将商品房的全部或部分让包销人独家代理销售，在包销中是以开发商的名义对外销售，购房人也是与开发商签订购房合同，销售商品房的法律后果也由开发商对外负责，这就符合民法理论中关于代理的定义。因此，包销是一种代理行为，而且是一种特殊代理行为。因为，包销人的代理责任相对于其他代理方式是更加严厉的、代理的权限更为广泛、代理的风险相对于一般代理也更大。

“有学者根据民事法律行为相关理论将代理说具体分为附条件的代理行为说和附期限的代理行为说。” 附条件的代理行为说实际上是一种附解除条件的代理行为。所附条件为，若包销期限届满仍未全部售出商品房，则由包销人全部购入，同时代理权终止。附期限的代理行为说是指以双方约定的包销期限为终期的代理行为，在约定的终期到来时代理权终止。

2、买卖说

这种观点认为，商品房包销的最终后果往往是包销人购入房屋，且在包销人开始销售之前，包销人与开发商已就房屋买卖的价格达成协议，只是该协议是一种附条件的民事法律行为，即当包销人未完全售出协议范围内的房屋时，协议产生法律效力，包销人需购入所有剩余未售出的房屋。“从民法理论来分析，买卖合同在实际上有两种含义：其一，买卖合同是出卖人转移财产所有权给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同;其二，买卖合同是出卖人转移其财产权(包括财产所有权和其他各种财产权)给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。

一般认为，第一种含义的买卖合同，即转移一定实物的财产所有权的合同为实物买卖;第二种含义的买卖合同，除实物买卖外，还包括权利买卖。”依该理论，商品房包销行为属于第二种含义的买卖，当开发商与包销人签订了包销协议后，开发商实际上丧失了对协议范围内房屋的销售权利，同时也是间接地转移了这些房屋的所有权，即无论包销人是否能成功将房屋售出，这些房屋的所有权最终都将转移，只是这种所有权移转的对象是不确定的，只有等到包销期限届满才能最终确定。至于为何采取包销的形式而不直接采用买卖的形式主要是因为在现行的法律制度下，包销人自身不能直接从事商品房买卖，只能借助开发商的名义进行销售。此外，包销人也不愿意通过转卖商品房来增加买卖环节(两次买卖)，避免了两次征税的情况。从包销人自身的实力上看，包销人一般资金规模不大，实力有限，不愿先期投入全部买房资金，而是参与到一次买卖中，购入开发商的销售权，既减少买卖环节，又减少资金投入，从而实现与开发商的专业分工和利润共享。

有学者在买卖说的基础上，将包销行为明确定义为特殊买卖行为，认为其包销行为是直接买卖与间接买卖的结合。“具体可分为三种情况：第一，如在包销期限内，包销房全部售出，则包销人与开发商之间的买卖关系因包销代理行为的完成而一并完成，间接买卖则代替了直接买卖。第二，如在包销期限内，包销房全部未售出，则包销人与开发商之间的买卖关系因包销行为的不发生而直接完成，由包销人直接买进全部包销房。第三，如在包销期限内包销房部分售出，则售出部分的包销房是通过包销来间接完成包销人与开发商之间的买卖关系;而剩余部分的包销房则按包销协议的约定，由包销人从开发商手中直接完成买卖关系，双方办理包销房的买卖手续。”

3、两合行为说

持这种观点的人认为，包销行为是一种动态过程，包销人与开发商的法律关系处在动态变化过程中，如果包销人将房屋全部出售，则包销人与开发商所发生的法律关系仅仅是代理关系;如果包销人只是将房屋部门售出，那么包销人还存在购入房屋的责任，此时包销人则是作为买方与开发商发生了买卖法律关系。因此，商品房包销既不是一种单纯的代理行为，也不是只存在买卖行为，而是一种兼具代理和买卖特性的新型民事法律行为，不能简单地用一种法律行为来定义包销行为。

4、“无名合同说”

这种观点也是学者提出的一种最新的观点，认为当前经济生活的繁杂性和多样性使得法律的规制无法面面俱到，因此没有必要一定要将包销合同归属于哪一类合同。《合同法》在规定了有名合同的同时，也承认了无名合同存在的合法性，只要双方的意思表示真实，内容不违反法律的禁止性规定，那么合同就可以成立。对于无名合同应当参照 当事人的意思自治原则和合同目的，适用与该合同相近似的有名合同的法律规定处理，没有近似的有名合同的，则根据《合同法 》第八条的规定，适用《合同法》的原则和民法原理处理。该观点还认为，包销行为其实是一个复合行为，是多个民事法律行为的复合，不同阶段会呈现出不同的行为特征，因此我们只需要根据包销行为所处的阶段，具体分析该阶段的行为特性来加以适用法律，而无须一定要将包销行为归为哪一种行为，这样反而会引起法律适用上的错误。

二、辩论赛流程,辩论赛规则？

本次辩论赛双方主辩负责开场立论，双方一辩负责结辩，双方二三辩负责攻辩、盘问与回答，双方四辩负责结辩负责总结与强调观点，观众则负责提供更多的资料。

1. 辩手辩论应观点鲜明，不得在主要观点上脱离辩题。

2. 辩手辩论应有理有据，能以理服人，以情动人，煸情适当，并做到逻辑缜密，论证有力，思路清晰，合理使用各种辩论技巧。正面回答对方问题。

3 辩手应从容应对，表现出稳定的心态和良好的心理素质，尊重评委的判定。

4 辩手应团结合作，观点统一，配合默契。

5辩手应吐字清晰，语速适当，语言文明，有礼貌，注意倾听别人的看法，不能随意打断别人的话。

第一回合：陈词阶段。由双方主辩做对当方观点的阐述

第二回合：攻辩阶段。由双方二、三辩互相盘问、回答，并由一辩做总结。

第三回合：自由辩论阶段。由双方各辩手自由辩论，表达见解，互论话题

第四回合：现场提问， 由双方观众互相向对方各辩手提问

第五回合：总结阶段：由双方主辩和四辩做总结，强调当方观点

拓展资料

辩论赛也叫论辩赛，还叫做辩论会。它在形式上是参赛双方就某一问题进行辩论的一种竞赛活动，实际上是围绕辩论的问题而展开的一种相关知识的竞赛，思维反映能力的竞赛，语言表达能力的竞赛，也是综合能力的竞赛。

三、商品房门尺寸？

1、入户门尺寸：一般为950mm×2050mm×90mm或950mm×2050mm×220mm，这样的大门设计出来才会给人一种大气的感觉，能够彰显出户主的生活品味以及对生活的态度。

2、厨房门尺寸：如果厨房推拉门选择为单向推拉门的话那么尺寸可以考虑在700~800mm的宽度来设计，因为冰箱、家电之类的尺寸宽度已经在600mm，所以为了考虑家电的进出入，单向推拉门是有要求的。至于双向推拉门的话门的总宽度可以在1400mm、1800mm、2000mm这三个范围中选取。

3、卧室房门尺寸：分为正标和非标尺寸，正标卧室门尺寸可以建议是在800mm×2000mm，如果卧室门选择留洞包门套的话那么尺寸就在860mm×2300mm。非标尺寸就可以根据门套的尺寸来定。

4、卫生间房门尺寸：一般卫生间门高度有1900mm、2000mm、2100mm这三种尺寸，宽度的有800mm和900mm这两种。

四、商品房验收流程？

1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。

3、建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

4、建设单位组织工程竣工验收：

(1)建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况;

(2)审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料;

(3)实地查验工程质量;

(4)对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。

五、商品房契税缴纳？

南宁市商品房契税按90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，按1％税率征收契税，90-144平米普通住宅1.5％，超过144平米3％，非住宅3％。通常契税跟着首付款一起交，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房交钱证明。

六、杭州商品房总数？

2020年杭州共销售商品房总数为25万套

七、商品房楼面厚度？

国家规定商品房楼板为单向板，其厚度标准要不小于60mm，楼板为双向板的话，其厚度不小于80mm，楼板为无梁楼板的话，其厚度不小于150mm，要是低于这个标准的话，就属于开发商违约。

八、商品房电梯标准？

各种商品住宅楼梯电梯设置标准 一般性标准 6 层:敞开楼梯*1 6+1 层:敞开楼梯*1 7~9 层:敞开楼梯*1+无障碍电梯*1

九、商品房如何置换？

房屋置换的流程具体有六个步骤：

（一）置换登记：须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。

（二）价格评估。

（三）置换委托：在确定置换意向后，可正式委托置换公司即中介公司进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。

（四）签订合同：须正式签订有关交易合同或确认书。

（五）办理手续：在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同的约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。

（六）交割物业：交割验收时，必须符合以下几个条件：委托置换的房屋原有户口全部迁出，室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。

十、辩论赛辩论赛正方：严父出孝子？

　　我从各个山旮旯收集来的，虽然有一部分没头没尾，不过有供参考！　　严父出孝子有一定的道理，这是我国古时流传下来的真谛，可以这么说，严是爱溺是害，往往严格的家庭子女都有出息且孝敬父母的多，而溺爱的子女多没出息而且容易在社会上惹事端，大多也不会孝敬父母。　　有关严父出孝子的名言　　严父出孝子慈母多败儿　　过度溺爱的孩子难成材。　　棍棒底下出孝子”这只是一个比方，寓意为父母要严格管教孩子，教他正确的做人观，让他懂得分辨是非好坏。我认为慈母严父是对这句话最好的解释，而并非真的要用棍棒来教子，毕竟暴力是解决不了任何问题的。　　而所谓的“不打不成器”是指在某些无能为力的情况下采取的一种极端措施，毕竟有些时候只有让人受到巨大的困难后才会吸取教训，并不是说毫无观念的打孩子。　　虽然现在一些教育家说不提倡棍棒教育，但我个人认为，所谓的棍棒教育并不是说像一天三餐饭一样，老是打孩子，应以说服教育为主，多和孩子讲道理，以理服人。不过在孩子犯了重大错误的时候，应该给于一定的惩戒，让孩子记住，同样的错误不可再犯因为小孩的记性好，但对于所犯的错误却是忘性大，但事后也要和他讲道理，让他知道错在哪里了~~~~　　越不孝顺的子女父母越是从小就宠爱有加，孝顺的孩子从孩提时代父母就对其较为严厉。　　为什么会这样呢？从现在心理学角度来看，父母宠爱爱子，会让孩子误以为自己就是家中的老大，父母不仅要对他们言听计从，还要柔顺地巴结、恭维和讨好他们。这样久而久之，从襁褓到成人，历经十几个风霜雪雨，这种习惯、思维和观念就会逐渐在子女的心中定型。长大乃至成家立业后他们会照样对父母颐指气使，不仅从未树立起孝敬回馈父母之心，而且掠夺搜刮父母之心更盛。为何如此？皆因随着年龄日增，欲望的胃口也会越来越大，自己无力尽情满足的情况下，早就习惯于依赖父母的子女对父母的要求也就不断增加。父母不仅不能获得晚景安详，还会变本加厉永无止境地贴补早已长大的孩子，稍一不顺就会惹来子女的呵斥或打骂。这就是所谓的“习惯成自然，溺爱结恶果”！这样的孩子不孝根子是否在父母身上？事实正是父母对孩子的溺爱造就了子女的不孝啊！　　棍棒底下出孝子，严厉的父母调教出来的孩子大都是孝顺的。为何？父母的严厉从小就在孩子心中生了根，高大、权威、不可随便挑战就成了孩子心中父母的形象。有此大小、高下、尊卑的心理定位，孩子就会自觉地依从父母，揣摩父母心思迎合父母行为就成了孩子们的习惯，这样的孩子长大后就会自然而然地尊敬和爱护父母，想父母之所想为父母之欲为就成了他们孝顺的习性。　　我们知道，人的本性中有恶的一面，教育的一个很重要的功能就是抑恶扬善，告诉他们该做什么，不该做什么。而且，让他们知道，做了不该做的要受到相应的惩罚。这样，惩罚的诫惧效应，使得当事者明白了这个社会有一种规则必须遵守，否则就要付出代价。这种规则意识会使他们终身受益，使社会受益。我想，韩国教育体罚的积极意义也正在于此。　　这就像教育小孩子时，家长告诫孩子的叨唠是最不受孩子欢迎的。我想，不妨让他吃点小亏，比叨唠有效得多。当我们告诉孩子烛火烫人时，他常常是要试一试的，我们不是厉声斥责，就是赶紧将他拉走。可是，常常在我们不在场、不注意时，孩子被烫伤了，可能是很严重的烫伤。于是，我想，不如在他试图摸烛火时，先告诉他烫人，摸不得，如果他非要摸，就让他试一下，当然，家长的责任是注意尽量减少伤害。这一次疼痛的经历一定会让他铭记终身的，一同铭记的还有一个观念——不听父母的告诫是要吃亏的！初看起来，父母好像是狠心的，可是这个狠心是为了孩子有正确处世观念，是为了孩子的健康成长，这才是真正意义上的爱！　　老师的惩罚，包括体罚，就像烛火，只不过尽量减少伤害的责任要由老师来把握。还有，在中国的这种教育体制下，一味的追求爱的教育对我们这人口基数大，人均素质低的国家........爱的教育不一定适合我们。